Sociaaleconomische redactie
Volgens het Wegwijs Kenniscentrum, de researchafdeling die onder meer onderzoek doet naar de gang van zaken op de woningmarkt, wijst alles erop dat de woningmarkt na de jaarwisseling afstevent op een debacle. Het koperspubliek ziet voorlopig nog af van avonturieren op de woningmarkt.
De Autoriteit Financiële Markten (AFM) vindt dat banken, verzekeraars en hypotheekadviseurs te ruime hypotheken verstrekken en stelt stringentere eisen. De angst die heerst bij kopers, verkopers, hypotheekadviseurs, makelaars, banken en verzekeraars verlamt de huizenmarkt.
De pogingen van de regering om te voldoen aan de eisen van het Internationale Monetaire Fonds (IMF) om de luchtbel in de prijzen te bestrijden, de te hoge hypotheken aan te pakken en de banken gezond te maken versterken de problemen op de overspannen Nederlandse huizenmarkt. Het nieuwe beleid van de overheidsorganen toont op deze wijze dat de huizencrisis in Nederland onbestuurbaar is en dat de waarde van woningen nog verder zal gaan dalen tot ver beneden de lopende hypotheeksommen.
Hierdoor zullen op hun beurt banken in moeilijkheden komen bij een voortgaande slechte woningmarkt. De Nederlandse kredietcrisis woekert onvermijdelijk voort tegen de wens van het rechtse kabinet in dat echter, gedwongen door de reusachtige bedragen van de Nederlandse hypotheekschuld, maatregelen móet nemen die de problemen op de woningmarkt verergeren.
Op initiatief van de AFM moet per 1 januari 2011 de top van een hypotheek, waarbij naast de koopsom ook de kosten worden meegefinancierd, binnen zeven jaar worden afgelost. Dat betekent in de meeste gevallen dat in zeven jaar tijd de bovenste twaalf procent van de hypotheek moet worden afgelost. Op een gemiddelde hypotheek (circa 250.000,- euro) moet dan een bedrag van 30.000,- euro aan de bank worden terugbetaald. Hierdoor wordt de netto maandlast in de eerste zeven jaar verhoogd met 357,- euro. Deze maatregel raakt juist de starters in de woningmarkt. Zij moeten met een nog beperkt inkomen dit extra bedrag zien op te hoesten. De prijs van een woning zou met meer dan 100.000,- euro moeten dalen om die verhoogde maandlast te kunnen compenseren. Of de huizenprijzen zoveel zullen inzakken is de vraag.
Een starter veroorzaakt met de koop van zijn of haar eerste woning een koopgolf van gemiddeld 4,3 woningen. Doordat starters steeds moeilijker een woning kunnen kopen, wordt de bijl aan de wortel van de woningmarkt gelegd. Starters zijn goed voor gemiddeld 18,7 procent van het aantal woningaankopen. De vermindering van het aantal starters zorgt derhalve voor het vergroten van de problemen op de woningmarkt met circa tachtig procent (18,7 x 4,3).
Vanwege de onder 1 genoemde verhoging van de maandlasten constateert het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) dat de hypotheeksommen bij starters en sommige doorstromers sterk moeten dalen. Als gevolg van deze nieuwe berekening zijn de hypotheeksommen in relatie tot het inkomen sterk neerwaarts aangepast. De daling van de hypotheeksommen loopt in de tienduizenden euro's, waardoor het voor velen onmogelijk wordt om een huis te kopen.
Hypotheekbanken anticipeerden er jarenlang op dat de inkomens van startende kopers met een afgeronde hbo- of academische opleiding in veel gevallen binnen vijf jaar tot zo'n tachtig procent stegen. Bij het bepalen van de maximale hypotheeksom gingen zij uit van een inkomen dat 30 tot 50 procent hoger zou komen te liggen. Door de voortwoekerende crisis komen steeds meer oude zekerheden onder druk te staan. Banken en andere geldverstrekkers worden hierom nu door de AFM teruggefloten. Een hogere hypotheeksom is nu alleen nog mogelijk als de werkgever van de starter via een werkgeversverklaring kan garanderen dat het inkomen van de starter in de komende jaren fors hoger zal liggen. Begrijpelijkerwijs is geen enkele werkgever daar, gezien de huidige marktomstandigheden, toe bereid.
Als gevolg van de hypotheekbeperking zoals in de voorgaande punten genoemd, wordt het ook moeilijker voor mensen die al een eigen woning bezitten. Dit geldt des te meer voor degenen die daarop al een overwaarde hebben opgebouwd. Omdat starters niet meer op de woningmarkt terechtkunnen, kunnen ook de huidige eigenaren van potentiële starterswoningen zelf geen nieuwe woning aankopen.
Het IMF en De Nederlandsche Bank (DNB) menen terecht dat de Nederlandse hypotheken te hoog zijn. De maximale hypotheeksommen voor niet-starters zijn daarom ook neerwaarts aangepast. Het gevolg is dat ook mensen die al een eigen huis bezitten moeilijker kunnen doorstromen. De nieuwe eisen vormen een extra blokkade voor het doorstromen van de woningmarkt.
Banken verstrekken minder hypotheken. Uiteindelijk leidt dat tot daling van de woningprijzen, hetgeen uiteindelijk leidt tot onvoldoende waarde van de panden ten opzichte van de hypotheeksommen.
De maatregelen leveren echter ook grote schade op aan het kabinet zelf dat grote sommen aan overdrachtsbelasting aan zich ziet voorbijgaan. Vlak voor de kredietcrisis, in 2007, werden op jaarbasis nog 201.000 woningen in de bestaande sector verkocht. De afgelopen twee jaar waren dat er 74.000 per jaar minder. Per woningoverdracht vangt het kabinet gemiddeld 15.000,- euro aan overdrachtsbelasting. Dat betekent voor het kabinet een jaarlijks verlies aan overdrachtsbelasting van ruim een miljard euro. Daarnaast verliest het kabinet ettelijke honderden miljoenen aan andere belastingen die te maken hebben met de kosten van aan- en verbouwingen, verhuizen, het aanschaffen van meubilair etc. etc. Een goed ondersteuningsplan voor starters op de woningmarkt verdient zichzelf dik terug.
Pas op z'n vroegst in de maand maart van 2011 wordt via de cijfers van het kadaster zichtbaar hoe de woningmarkt zich in de maand januari heeft ontwikkeld. De cijfers over januari dreigen catastrofaal te worden.
Bron: WEGWIJS, vrijdag 31 december 2010.